Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i Decyzja o Warunkach Zabudowy. Co warto wiedzieć nim zdecydujesz się na zakup projektu?
Jesteś gotowy do budowy swojego wymarzonego domu? Wybrałeś już projekt, a może dopiero szukasz odpowiedniego? Oto kilka rad na co zwrócić uwagę przy wyborze zarówno projektu jak i działki budowlanej.
Pamiętaj, że aby uzyskać pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę lub pozytywne rozpatrzenie zgłoszenia musisz spełnić szereg uwarunkowań prawnych, nałożonych przez prawo budowlane i akty prawa miejscowego. Jednym z takich warunków jest zgodność projektu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub, w przypadku jego braku z Decyzją o Warunkach Zabudowy. Te dwa dokumenty są aktami prawnymi i każdy organ administracji architektoniczno - budowlanej dokładnie sprawdzi ich zgodność z projektem, więc aby uniknąć problemów, niekończących się uzupełnień, kosztownych adaptacji przyjrzyjmy się im z bliska.
Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Miejscowy Plan Zagospodarowania jest aktem prawa miejscowego. Przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy lub miasta, a jego celem jest utrzymanie ładu przestrzenno – krajobrazowego na terenie objętym planem.
Co zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego składa się z części opisowej i graficznej. Sama struktura planu jest prosta – teren objęty planem jest podzielony na mniejsze tereny elementarne, dla których obowiązują odpowiednie zapisy szczegółowe. Całości planu dotyczą natomiast zapisy ogólne, dlatego ważnym jest by dokładnie przestudiować plan, nie pomijając początkowych definicji i zapisów ogólnych. Zakres poszczególnych terenów elementarnych określony jest zazwyczaj w złączniku graficznym, podobnie jak obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy.
Co określa Miejscowy Plan?
1. Przeznaczenie terenu elementarnego
Jest to jeden z ważniejszych ograniczeń, wprowadzanych przez MPZP. Musisz sprawdzić na jaką funkcję została przeznaczona interesująca Cię działka. Czy pod zabudowę jednorodzinną? Usługową ? Jednorodzinną z dopuszczeniem usług? Czy dopuszcza się zabudowę jednorodzinną bliźniaczą lub szeregową?
2. Ograniczenia dotyczące zabudowy
Najczęściej są to dwa parametry – maksymalna powierzchnia zabudowy działki budowlanej oraz minimalna powierzchnia biologicznie czynna. Obie wartości najczęściej wyrażane są w procentach.
3. Parametry zabudowy dotyczące formy architektonicznej budynku, takie jak:
- maksymalna wysokość zabudowy
- maksymalna wysokość elewacji frontowej ( do okapu lub attyki)
- dopuszczalna ilość kondygnacji
- szerokość elewacji frontowej
- geometria dachu
- usytuowanie kalenicy względem drogi dojazdowej
4. Obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy
Plany określają zazwyczaj również sposób zaopatrzenia budynku w wodę, ciepło, energię elektryczną czy sposób odprowadzenia ścieków dla budynku czy wymaganą ilość miejsc postojowych. Oczywiście poszczególne plany różnią się zawartością merytoryczną i mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia.
Co zrobić jeżeli nie ma obowiązującego MPZP na interesującym nas terenie?
W przypadku gdy na interesujący nas teren nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego konieczne jest wystąpienie o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. W tym celu musisz złożyć odpowiedni wniosek do gminy, w którym to musisz określić bardzo podobne parametry jak te, które zazwyczaj znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Dlatego też bardzo istotne jest byś przemyślał dokładnie jak chcesz, by wyglądał Twój dom na tym etapie. Zdecydowanie usprawni to cały proces.